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关于农村集体土地的使用权出租的法律问题分析
2018-10-26 09:56来源:http://www.jiekelawyer.com作者:admin 阅读量:
  近年来,农村越来越多的人都选择了外出打工,离开农村出去挣钱,由于家里的土地已经没有人种植了,于是就将这些土地擅自租用给其他人进行非农业建设。更是有的直接以村的民意将这些土地出租给第三方,用于厂房或者其他非农业建设。本章深圳市律师网小编就给大家说说关于农村集体土地的使用权出租的法律问题分析。
 
  合同效力
 
  法条链接一
 
  《土地管理法》第四十三条第一款规定,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土体的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。
 
  《土地管理法》第六十三条规定,“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”。
 
  《农村土地承包法》第三条规定,“国家实行农村土地承包经营制度。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包”。
 
  以上法律规定表明,农村集体经济组织转让农村土地使用权仅限于农村土地承包行为。农村土地要作为非农业建设用地,必须由国家依法征收为国有土地。农村集体经济组织无权将农村土地使用权转让给第三方用于非农业建设。
 
  目前出租的农村集体土地大多用于建设厂房经营或建设门面房等商业设施用于出租,该行为显然使农村集体土地的用途发生了变化,与我国相关法律规定相违背。
 
  法条链接二
 
  《土地管理法》第十一条第二款规定,“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权”。
 
  《土地管理法》第十二条规定,“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续”。
 
  《土地管理法实施条例》第四条第二款规定,“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级人民政府登记造册,核发集体土地使用权证书,确认建设用地使用权”。
 
  《土地管理法实施条例》第六条规定,“依法改变土地所有权、使用权的,因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的,必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更,自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的,必须持批准文件,向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请,由原土地登记机关依法进行变更登记”。
 
  以上法律规定表明,我国实行土地权属的法定登记制度,转让土地使用权必须进行变更登记,否则,土地使用权实际上没有发生变更,仍属农村集体经济组织所有。
 
  综合以上分析,目前大部分的农村集体土地租赁合同无论在内容上,还是在程序上都是违反我国法律、行政法规的强制性规定的,应确认为无效合同。
 
  合同解除
 
深圳市律师
 
  法条链接三
 
  《合同法》第一百二十八条的规定,当事人可以通过和解或者调解解决合同争议,当事人和解、调解不成的可以向人民法院起诉。
 
  《合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”;
 
  第五十九条规定,“当事人恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人”;
 
  《民法通则》第六十一条规定,“民事行为被确认为无效或被撤销后,当事人因该行为取得的财产,应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
 
  依据以上规定,由于目前农村集体土地租赁合同大多应属无效合同,当解除合同时,当事双方有互相返还的义务。也就是说,村、组一方向承租土地的第三方返还出租土地所取得的收益(多数为租金),承租土地的第三方向村、组返还所取得的集体土地使用权,自行拆除地上建筑物,恢复土地原状。
 
  至于过错赔偿损失,则要根据具体的租赁合同进行过错分析。租赁双方对过错赔偿数额有争议的,可以协商解决,协商不成的,可以共同委托专业评估机构进行评估。人民法院也可以依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》组织评估,最终依法确定一方承担还是双方分担过错赔偿数额。
 
  对擅自出租集体土地的处置
 
  一、合法的土地租赁应履行的程序
 
  租用集体土地,必须先行征用并转为国有土地后,再按照下列程序办理租用手续:
 
  1、与有关土地管理部门签订租赁合同,就租赁地块状况、规划用地性质、租赁年限、租金及支付等事项做出明确约定;
 
  2、在租赁合同签署后,由承租人按规定向房地产登记机构办理租赁土地使用权登记手续;
 
  3、租赁土地使用权经登记后,承租人可以拿到有关部门颁发的注明“土地租赁”的房地产权证书。土地租赁年限届满后,租赁土地使用权终止。
 
  二、对非法租赁土地的处理办法
 
  (一)协商解决。在政府主导下,由政府、村组、承租土地的第三方进行协商,达成一致后解除非法租赁合同,承租土地的第三方主动撤出。
 
  (二)行政强制手段解决。根据我国相关法律规定,土地管理部门可以对非法租地行为进行查处,要求村、组解除租赁合同,责令限期改正,并可给予没收和罚款的行政处罚。另外,城市综合执法部门也可以以承租土地的第三方无用地报批手续、地上建筑无建筑规划手续认定为违法建筑为由,发限期整改及处罚通知,而后进行强制拆除。但政府职能部门动用行政强制手段拆除后,由于企业和村、组的租赁合同并未解除,企业依然可以合同违约为由,向村、组提出赔偿要求。
 
  (三)诉讼解决。由当事村委会或村民小组向法院提起民事诉讼,要求解除土地租赁合同。提起解除合同的民事诉讼后,法院可以对土地租赁合同的有效性进行审查和认定,并据此作出判决。
 
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