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商改住和商业地产的去库存
2018-11-01 16:59来源:http://www.jiekelawyer.com作者:admin 阅读量:
  国家统计局调查数据显示,截至今年7月末,全国商品房的待售面积达71382万平方米。与6月末相比,住宅待售面积减少了415万平方米,办公楼待售面积增加了26万平方米,商业营业用房待售面积增加了196万平方米。与楼市实际需求相比,住宅用地太少,而商业地产却太多。自今年上半年以来,福建、四川等地的政府为将商业地产库存进行迅速转移和改变,积极出台了各项“商改住”去库存政策。律师认为,商改住对于商业地产去库存效果巨大,但难以治本。
 
  今年3月,四川省常务会议审议通过了一系列促进经济稳增长和提质增效推进供给侧结构性改革政策措施,其中包括已全部缴清土地出让金的待开发商业用地,可经审批转型为商品住宅用地。6月,福建省国土资源厅、省住建厅发布《通知》,各市、县(区)要根据本地房地产市场实际情况,允许房地产企业适应市场变化,依据不同情况进行住房套型结构调整或房地产项目转型。
 
  这些政策为商改住的推广提供了巨大支持,但也可能导致很多问题:
 
  1. 影响土地出让的公平性。
 
  一般而言,商办类用地的土地出让价格要高于住宅用地,商办类项目转性后,即便涉及补缴土地价款的问题,其土地成本依旧较住宅用地占优。
 
  2. 项目的转型,破坏了原有的区域规划,未必有利于区域的长期发展。
 
  地方区域的发展规划若屈从于房地产项目销售,规划的严肃性将会受到质疑。转型后,纵然开发商可能会做一定改造,但其居住舒适度和相关配套等方面,很可能仍与原装的住宅楼盘存在差距。
 
  3. 对于那些楼市不振,去库存化压力巨大的城市而言,住宅项目本身的销售很可能也存在巨大问题,将商办类项目进行转性,反而会让住宅项目间的竞争变得更为激烈。
 
  总之,商改住只是一种必要手段,表面上看会直接缓解商业地产库存量过大的问题,但在实际操作中必然会遇到很多问题,如果不能合理处理,必将后患无穷。在律师看来,库存过量只是商业地产的部分困难,更大的困难是商业地产从整体上面临行业整顿,问题既来自行业内部,也来自行业外部,如商业规划失控、地产商业项目供应量过大、电商冲击、经济下行等。
 
 
  既然如此,到底该如何治本?律师认为需要从三方面下手:
 
  1. 优化供应结构,通过供地、规划等途径控制增量。
 
  按照“一市一策”“一县一策”的原则,因地制宜制定商业地产去库存措施。对于库存量大的三四线城市,暂停商业用地出让。而在供需紧张的一二线城市,适当加大土地供应,防止价格上涨过快。
 
  2. 支持待开发用地、已建商业用房使用性质变更。
 
  参考福建、四川等地做法,对于土地的拍卖价格在商改住政策中要合理细化。
 
  3. 降低房企资金压力。
 
  减免非住宅房产税,取消企业所得税及土地增值税预征,降低“营改增”增值税税率,利用地下基础设施形成的有产权可售车库、无产权可售车库,作为公共配套设施在企业所得税前扣除等。
 
  总之,商业物业和住宅物业若要完成无缝对接,除克服政策实施过程中预计出现的问题外,还必须处理好地产项目的供求关系,商业项目的总体规划,行业内部的矛盾关系。商改住只是特定时段去库存化的辅助手段,无法治本。以上就是律师咨询网律师对于商改住去库存效果的看法,希望对您认识商改住有所帮助。
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