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商改住和工改住的必要性
2018-11-01 16:56来源:http://www.jiekelawyer.com作者:admin 阅读量:
  在律师眼中:商改住和工改住都是为了弥补住宅用地不足而采取的变通手段,对于普通住户来说,商改住更容易被接受。它们的优点和缺点相似,亦同样的备受争议。
 
  近几年,房地产市场蓬勃发展,一线城市的房产库存居高不下,虽然房价增速放慢,但由于基数过大,实际增加的额度并不小。明明是供过于求,想买的人买不到,想卖的人却卖不出。抛开其他因素,这和住宅用地过少有关。
 
  住宅用地的产权时间、房贷条件、配套设施、物业费、管理费等各方面的政策支持都要好于商业用地和工业用地。买房是一项长远的打算,消费者更青睐住宅用地丝毫不奇怪。同样的地,只因被划入不同属性用地,价格和各方面的政策条件就是云泥之别。现阶段,各大城市的住宅用地越来越少,而商业用地和工业用地的库存却供过于求,长期闲置,造成了社会资源的严重浪费。
 
 
  据国家统计局数据显示,截至2015年11月末,全国商品房待售面积达6.96亿平方米,比一年前增加了1亿平方米。其中,住宅待售面积为4.40亿平方米。而中国社科院财经战略研究院报告指出,商品住房过剩总库存高达21亿平方米。
 
  据中华全国商业信息中心数据,2016年上半年全国50家重点大型零售企业零售额同比累计下降3.1%,相比上年同期回落了4.2个百分点。据统计,四川商业地产等非住宅库存最为突出,不少二三线城市商业、办公用房可售周期已达50个月左右。同时,住宅用地的库存状况却少得可怜,以珠海为例,自5月以来,新增住宅面积呈现连续下降趋势。据最新数据显示,珠海库存量连续三月下降,目前全市库存去化周期仅约0.77个月。
 
  律师咨询网律师认为:综合全国房地产市场的现状,商改住和工改住刻不容缓,势在必行。今年6月,国务院发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,从法律上承认了商改住的合法性。福建、四川、昆明等地相继出台了自己的“商改住”政策。以四川为例,已全部缴清土地出让金的待开发商业用地,可以根据土地使用权人申请,在符合规划和有关规定条件下,经审批转型为商品住宅用地,重新核定出让价款;已建和在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下,经法定程序批准并向社会公示无异议后,可以改变建筑使用功能,用于教育培训、幼儿园、康养、文化、旅游等经营性、公益性用途。
 
  可是即便如此,商改住和工改住的发展依然存在很多困难。据律师了解:不少人认为这样会鼓励经济由实往虚的方向发展,引发腐败,并破坏城市原有规划和原有市场供求关系。在实施的过程中,迫于各种压力,有时还需要作“暂停整顿”。这仅是外部困难,对于内部而言,商改住和工改住需要执行者做严格的成本控制,后续的售后服务和政策支持同样必不可少。
 
  简而言之,商改住已经得到正名,工改住仍是偷偷摸摸,未来如何发展,需要政府部门和广大商家共谋划策。律师相信,商改住和工改住是挽救房地产泡沫的可行之路。
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