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析商改住有哪些常见的情形
2018-11-01 16:48来源:http://www.jiekelawyer.com作者:admin 阅读量:
  根据相关法律规定,建设用地经依法批准后,用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途,而商改住恰恰违反了这条规定,所以,商改住是一种违法行为。那么,商改住有哪些常见情形?律师咨询网在本文整理了相关内容,如下所示:
 
 
  通常而言,“商改住”有以下几种情况:
 
  1、该区域不适合商,适合住;
 
  2、开发商开发的这个阶段也是适合住,而非商用;
 
  3、“商改住”后的售价高于早先商业用途的价格。
 
  从某种意义上讲,政府的规划指导意见长期跟市场脱离,导致了‘住改商’、‘商改住’的出现。在这种环境下,开发商从市场角度出发的改造,一定意义上弥补了规划的漏洞。
 
  商改住的弊端,或者说商业房与住宅房的区别
 
  1、产权年限不同
 
  住宅能用70年,商业房只能住40年。按国家规定,商业、旅游、娱乐土地使用年限为40年,居住土地使用年限为70年。
 
  《物权法》规定:住宅建设用地使用权期满后,自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”,不能自动续期。如果真需要继续使用土地,土地使用者应该在土地使用到期前一年提出申请。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。如果因社会公共利益需要的,则土地被收回。
 
  2、配套设施不同
 
  商改房无法迁入户口,无法就近入学。据了解,商业房无法实现住宅的交通、教育、医疗卫生等大量的公共配套设施指标问题。这主要是由于前期商业房和住宅建设规划目的不同。而且,一般商改住项目往往都不具有户口迁入、在附近学校就学等资格。
 
  3、容积率及用于绿化、公共设施面积不同
 
  由于商业房不需要建设普通住宅小区的配套设施,这样楼盘具有较高的容积率。也就是说,相对住宅而言,商业房的绿化、公共设施等面积都会有所减少。
 
  4、安全级别不同
 
  商业房对通风要求相对较低,安全上存在一定隐患。
 
  5、物业费、管理费以及转让契税不同
 
  商改住后,费用问题水电物业费将按商业消耗收取。而商改住项目的水电往往都是按照商业用水和商业用电来收费,因此其居住成本高于普通住宅。其次,商改住项目的管理费一般也会高于普通住宅物业收费标准。
 
  另外,商改住项目还无法按照住宅的标准缴纳契税,这样的房子在转手的过程中,相关费用按照商用来计算,其转让契税为4%,而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时,商用转让还要征收营业税、土地增值税等。
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