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当房产企业注销的时候,分给股东的房产应该怎
2018-10-26 10:06来源:http://www.jiekelawyer.com作者:admin 阅读量:
  之前我们接到了一个这样的咨询,公司已经被注销了,但是公司旗下的所有房产还没有处理,想咨询下我们的律师怎样才能够将这些房产变更到个人名下,之前有问过房管局的,但是光土地增值税就要交纳好几千万。所以,本章深圳律师援助网小编就给大家说说当房产企业注销的时候,分给股东的房产应该怎么缴税。
 
  《公司法》第一百八十六条规定,公司在清算时,“清偿公司债务后的剩余财产,有限责任公司按照股东的出资比例分配,股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。”虽然注销时未对资产进行处置,但事实上注销时,分配即已完成。
 
  那么企业注销后将房产分配给股东涉及哪些税呢?
 
  一、增值税
 
  根据《增值税暂行条例实施细则》第四条第七款规定,企业清算缴纳企业所得税后,将包括存货和固定资产在内的剩余财产向股东分配实质上属于抵偿股东投资资产,应此应当视同销售申报缴纳增值税。
 
  二、土地增值税
 
  《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国税2016第70号公告)第二条,纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定执行。
 
  《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条规定,(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:
 
  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;
 
  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
 
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  三、契税
 
  房屋权属发生变更,需要按照规定缴纳契税。
 
  四、企业所得税
 
  根据财税[2009]60号文规定,清算所得是企业的全部资产可变现价值或交易价格,减除资产的计税基础、清算费用、相关税费,加上债务清偿损益等后的余额。其计算公式为:清算所得=企业的全部资产可变现价值或交易价格-资产的计税基础-清算费用-相关税费+债务清偿损益-弥补以前年度亏损。
 
  企业清算的所得税处理包括以下内容:(1)全部资产均应按可变现价值或交易价格,确认资产转让所得或损失;(2)确认债权清理、债务清偿的所得或损失;(3)改变持续经营核算原则,对预提或待摊性质的费用进行处理;(4)依法弥补亏损,确定清算所得;(5)计算并缴纳清算所得税;(6)确定可向股东分配的剩余财产、应付股息等。
 
  五、投资者所得税
 
  《财政部、国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税[2009]60号)第五条规定,企业全部资产的可变现价值或交易价格减除清算费用,职工的工资、社会保险费用和法定补偿金,结清清算所得税、以前年度欠税等税款,清偿企业债务,按规定计算可以向所有者分配的剩余资产。被清算企业的股东分得的剩余资产的金额,其中相当于被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中按该股东所占股份比例计算的部分,应确认为股息所得;剩余资产减除股息所得后的余额,超过或低于股东投资成本的部分,应确认为股东的投资转让所得或损失。被清算企业的股东从被清算企业分得的资产应按可变现价值或实际交易价格确定计税基础。
 
  《企业所得税法》第二十六条规定,符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益为免税收入,免缴企业所得税。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令2007年第512号)规定,企业所得税法第二十六条第(二)项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益,是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。
 
  《国家税务总局关于个人终止投资经营收回款项征收个人所得税问题的公告》(国家税务总局2011年第41号公告)规定,个人因各种原因终止投资、联营、经营合作等行为,从被投资企业或合作项目、被投资企业的其他投资者以及合作项目的经营合作人取得股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回的款项等,均属于个人所得税应税收入,应按照“财产转让所得”项目适用的规定计算缴纳个人所得税。应纳税所得额=个人取得的股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回款项合计数-原实际出资额(投入额)及相关税费。
 
  3、《中华人民共和国个人所得税法》第三条第五款规定,特许权使用费所得,利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得,偶然所得和其他所得,适用比例税率,税率为百分之二十。第六条第五款规定,财产转让所得,以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额。第六条第六款规定,利息、股息、红利所得,偶然所得和其他所得,以每次收入额为应纳税所得额。
 
  六、已被注销的主体,是否会被追缴和处罚
 
  增值税、土地增值税、注销企业的企业所得税的纳税主体是拟注销企业。本案中,纳税主体早已注销,这种情况下能不能对其进行补税和罚款呢?
 
  首先,对于税款这个税收债权来说,企业注销后,并不影响税收债权的存在。因为税收债权是在企业存续期间,产生纳税义务时,就已经存在。而后续企业注销后,税务机关的追征,只是一个以公权力保障税收债权实现的强制手段。
 
  而另一方面,对于罚款来说,由于在企业注销前,都没有正式对企业进行罚款,出具相应罚款处罚决定书,也就是说,罚款债权一直到企业注销都未产生。那么企业注销后,罚款债权能不能再产生呢?公法债权也好,私法债权也好,都属于债权范畴,有债权,则有债权人和债务人。而当企业注销后,没有相对人的情况下,罚款这一债权成立要件中缺少了债务人,因此,罚款债权本身就无法产生。
 
  因此,在企业注销后,罚款债权既然无法产生,自然不存在对注销的企业再罚款的情况了。
 
  七、已注销的企业向谁征收
 
  对于公司等法人因为仅以其财产负有限责任,也就是说,公司以他的财产对公司存续期间的债务负责,而公司注销后,对于税收债权,由于是公司存续期间的债务,所以公司要负责承担。
 
  而依据公司法规定第一百八十四条清算组在清算期间行使下列职权:
 
  (一)清理公司财产,分别编制资产负债表和财产清单;
 
  (二)通知、公告债权人;
 
  (三)处理与清算有关的公司未了结的业务;
 
  (四)清缴所欠税款以及清算过程中产生的税款;
 
  公司存续期间产生的税收债务,如果公司注销后仍然未缴纳,实质上该税收债务就是上面公司法规定的应清缴的税款。而该税款没有清缴的情况下,依据公司法的规定,税务机关有权要求公司股东以分回的财产抵缴税款。当然,这里税务机关是不能要求股东承担无限责任的,而只能以分回的财产为限承担责任。
 
  八、追缴时效的问题
 
  根据《中华人民共和国税收征收管理法》第五十二条:“因税务机关的责任,致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的,税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款,但是不得加收滞纳金。
 
  因纳税人、扣缴义务人计算错误等失误,未缴或者少缴税款的,税务机关在三年内可以追征税款、滞纳金;有特殊情况的,追征期可以延长到五年。
 
  对偷税、抗税、骗税的,税务机关追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款,不受前款规定期限的限制。”
 
  即根据《税收征管法》第五十二条可知,对于依法定程序注销的主体,被发现注销前存在少缴税款,一般的追缴期限为三年,特殊情况可延长至五年,而由于纳税主体故意偷逃税款的,即便公司注销,也可无限期追缴。
 
  那么是否注销超过五年后,相关税款就不用缴纳了呢?
 
  《税收征收管理法》第三十一条规定,纳税人、扣缴义务人按照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的期限,缴纳或者解缴税款。据此可以得知,追征期应当从税款缴纳期限届满次日起算。
 
  《增值税》第十九条规定,增值税纳税义务发生时间为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。第二十二条规定,增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定;不能按照固定期限纳税的,可以按次纳税。
 
  《土地增值税暂行条例》第十条规定,纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。因此,土地增值税纳税义务发生时间为转让房地产合同签订之日,但纳税期限需要税务机关进行核定。
 
  注销时相关主体并未按照规定向主管税务机关办理纳税申报,税务机关自然未能对其纳税期限作出核定,追征期也未起算。
 
  所以,不要天真地义务,迟迟不去申报,拖着拖着,拖到追征期过了就好了。
 
  九、计税收入如何确定
 
  是按照注销时点的价格确定,还是按照办理产权变更时的价格确定?依据《企业所得税法》、《个人所得税法》、《增值税暂行条例》《土地增值税暂行条例》和《土地增值税暂行条例实施细则》相关规定可知,这里的价格应当是转让时点(注销时)的价格,而不是办理过户手续时点的价格。
 
  最后,本律师表示,这个案子好痛心啊。如果在决定注销时,就开始谋划,请专业人士协助办理,会是另外一个局面啦。
 
  现在,如果股东无力支付税费的话,那就拖着等处置时再考虑下一步税务筹划的事情吧。
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