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投资海外房地产项目需要注意哪些问题
2018-11-08 16:44来源:http://www.jiekelawyer.com作者:杰科律师事务所 阅读量:
  说到房地产,大家的第一反应就是暴利行业,这点是没错,对于企业来说,在国内投资房地产和在国外投资房地产是有区别的,本章深圳市律师事务所小编就带大家来了解下投资海外房地产项目需要注意哪些问题。
 
  一、海外房产的投资类型有哪些,
 
  (一)投资型海外房产
 
  以投资为主要目的的投资人占有较大比重,一是由于国内投资渠道比较有限,二是越来越多的中国人走出国门了解到外国的投资机会,不动产又是投资实物类型,更易于接受。投资型海外房产在购房前需对投资收益有一个清晰的核算,购房的成本是哪些,装修、修缮的费用需要多少,涉及的税费有多少,一次性缴纳和每年缴纳的款项如何;投资收益如租金收入如何,是以何种方式租赁,对房屋及内部设施的损耗有多少,包括房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等,都必须考虑到。而且偏重投资型的海外房产投资者,也需要清晰了解该房产所得收益的相关税收计算,房产出售涉及的税费以及对投资者的要求等。
 
  (二)教育型海外房产
 
  教育型海外房产在近几年突显,主要为了子女的当前或是未来接受海外教育时生活的便利性考虑而置办,其中也包含很多投资的因素在内,不仅是国内的学区房受追捧,国外一些好的学校周边的房产价格也是更相对坚挺,而且近年来上涨幅度相对更大。教育型的海外房产多以孩子就读的学校相关,交通和生活的便利度是考虑的要素。
 
  (三)养老型海外房产
 
  正是由于国人对生活品质的不断追求,以及对环境、食品等安全的要求,也催生出了这一种对退休后生活享受闲适自在的房产投资需求。此类房产对环境要求较高,即有自然风光,也有人文关怀,并且对当地的医疗条件和便利度都有要求,生活是否方便,以及房屋设计等是否适合中老年人使用等。而且此类房产可能投资人居住时间会相对较多,在海外置业必须考虑到语言、文化、饮食、配套服务等是否适宜。
 
  (四)度假型海外房产
 
  与养老型海外房产有一定的相似度,对环境要求较高,更偏好于气候温和和人口低密度的地区,不同的一点是度假型房产居住的时间段较短,以假期休闲为主,放松、享受家庭欢乐,而且投资人会将自己生活的喜好带入到此类房产的要求中,比如是靠山或靠海,有无其他配套运动设施如高尔夫、骑马、游艇等。
 
  (五)移居型海外房产
 
  此类房产通常与该国的投资移民政策挂钩,满足一定金额和条件即可获取居留权。移民型的海外房产关键在于该国对于房产和移民政策的匹配和完善程度,比如对房产类型的限定、对给予签证的类型、获得签证的条件等等,都需要投资人做好提前的了解和对比,选择适宜自己条件的房产及移民类型。移民型海外房产的最终目的为移民,房产作为投资和取得签证的条件之一,也是目前一些国家的投资移民、买房移民的方式,投资人一方面需要对移民政策细节有充分的认识,另一方面也需要对投资的房产做判断了解,此项房产受政策性影响较大。
 
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  二、海外投资房产需要知道六个问题
 
  近年来,随着国内购房限制条件增多、升值空间减小等因素的影响,国内兴起了投资海外房产的热潮,有为追求投资高收益的,有为海外移民的,也有为子女在国外上学的……但是不管投资海外房产为哪般,投资风险不容小觑。除了清楚你的投资需求和目的,以下六个问题你最好提前知道:
 
  (一)该国整体的投资环境如何
 
  你首先需对该国的投资环境有所了解。国家政治和经济形势形式是否稳定,房产市场是否呈健康的发展态势,要能准确地掌握该国市场的变化情况,以及是否对非本国居民买房有限购,税收以及汇率变化情况如何等等,了解这些问题对海外房产投资者非常重要。投资者还需要了解清楚该国房屋租售比(即月租金和所买房产价值的比值),确定自己的投资方向。若租售比值小,以投资买房,低买高卖形式较好;反之比值越大,以出租,来获得稳定的收益较好。一般像人口密集、教育等优质公共资源丰富的国家,租金回报率较高一些,比如美国德克萨斯州租金回报率一般在10%左右。租金收益高,那么以租售的形式进行投资来获得收益比较合适。
 
  (二)该国买房有哪些优惠政策
 
  你需要了解各国的买房优惠政策,这能帮助投资者减轻买房的压力,减少投资成本,赚取更多收益。比如澳大利亚和加拿大等国家,非本国居民买房,申请银行的按揭贷款的利率能享受与本地居民同等待遇,贷款政策非常优惠宽松;像塞浦路斯,规定非欧盟国家居民只要购置30万欧元或以上的房产,即可获得该国永久居留权,享受本国公民待遇;还有希腊、西班牙等国也有类似的政策,这对想海外移民,想让子女在国外上学的人来说,是一大益处。
 
  (三)该国的土地使用年限是多少
 
  由于土地制度不同,各个国家的土地所有权也有所不同。我国的土地是国家所有,土地只能转让使用权,土地使用权为70年。而海外很多国家土地都为私有制,一般来说购买了该国的住房时,也就获得了土地的永久产权。但是投资者不可掉以轻心,也有个别国家有特别规定,比如泰国的房产土地使用年限是90年,到期后得归还给政府。比方说在泰国买了别人居住过10年的二手房,有可能房屋建造时间跟拿到土地使用权的时间不一致,很可能是很早前就拿到土地使用权,只是最近10年才建房,即居住了10年,但其实剩下的土地使用年限已不足60年。
 
  (四)该房产的地段如何是否具有升值空间
 
  很多海外房产,买即可获得土地的永久产权,甚至可以顺利移民。所以投资海外房产,可能关心最多的并不是产权和房产的质量好坏问题,房产所占土地的升值前景和投资价值才是关键。对此,理财师表示,在投资海外房产时,投资者仍需选择大城市、好地段的房产,这样未来在保值、增值方面更具优势。但同时要注意两点,一是充分评估当地房产的市值,避免买到有水分的房产;二是要选择该国的大城市,这样的投资才最有保障。
 
  (五)购买该国房产需缴纳哪些税费
 
  现今,不少海外国家,房价可能并不高,但在购房、持有、出售环节,成本很高。比如投资加拿大房产,购房时,需缴纳货品与服务税,还有土地转让税、省销售税以及验房费、补费、保险费和中介费等,这些费用约为房价的10%左右。房产持有阶段,还要向政府缴纳税,如多伦多的税率,现今约为房价的1%左右;出售时,还要缴纳各种税费,比如增值税、房屋转让费、中介费、验房费等等,这些费用积累起来就会摊薄投资的最终实际收益。
 
  (六)小心房产中介从中使诈
 
  很多房产中介为了推销海外房产,宣传时故意夸大其辞,比如说在葡萄牙买50万欧元以上房产,24小时内就可办理完手续,平均每年只需居住7天,就可享受在该国永远居住的权利。而房产中介对其中投资者还需通过葡语A2考试,才能获该国国籍的资格一事,只字不提。还有海外投资地产坐享超50%的收益,房产中介对国家形势、政策、各种税费以及房屋地段如何等也不提,这也是本文一开始提到的嘉丰瑞德俱乐部会员刘先生在海外房产投资失败的关键原因所在。当投资者遇到不良中介,投资被骗的案件就会时有发生。所以,嘉丰瑞德理财师提醒投资者,进行海外房产投资时,一定不要轻信任何人,最好自己能亲自去看房产,去了解,多咨询投资专家和成功投资人士,防止中介从中使诈。 海外置业考虑清楚再决定。
 
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钟勇军 / 主任律师 钟勇军 / 主任律师 立即咨询