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对房屋租赁合同效力认定问题
2019-07-31 17:16来源:http://www.jiekelawyer.com作者:杰科律师事务所 阅读量:
  随着房屋租赁市场越来越大,就会不断出现合同纠纷的问题,比如房东扣押工资等等。现在就房屋租赁合同纠纷的常见问题作以下汇总:
 
  【问题一】对房屋租赁合同效力认定问题
 
  出租人和承租人订立房屋租赁合同,双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,合同视为成立。房屋租赁合同有无效力,按照有关法律和地方性行政法规的规定,对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查:
 
  (一)审查合同的主体是否适格。
 
  即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。
 
  (二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。
 
  只要法律法规没有禁止出租的房屋,都应是可租的。《广东省城镇房屋租赁条例》规定,不得出租的房屋有:
 
  1.未取得产权或者经营管理权的;
 
  2.产权有争议或者产权受到限制的;
 
  3. 不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;
 
  4. 属于违章建筑的;
 
  5. 不符合安全标准的;
 
  6. 已抵押,未经抵押权人同意的;
 
  7. 法律、法规禁止的。
 
  【问题二】 承租人对房屋进行的装修,在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理
 
  (一)对承租人装修物价值的认定。
 
  承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的,一般均规定,装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。
 
  (二)对承租人装修物的处理及补偿。
 
  装修物在法律上属于添附物。《民法通则》规定是:
 
  非产权人在使用他人的财产上增添附属物的,财产所有权人同意增添,并就财产返还时附属物如何处理有约定的,按照约定办理;没有约定又协商不成的,能够拆除的可以责令拆除;不能拆除的,也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的,应当负赔偿责任。这是对装修物如何处理法律上作出的原则规定。
 
  由于我国的《民法通则》对添附物的处理没有直接规定,最高法院的司法解释又过于笼统,所以在审判中难以把握。对承租人装修物的处理及补偿主要可从以下几方面考虑:
 
  1. 房屋租赁合同合法有效,因出租人违约导致租赁合同被解除,承租人对房屋进行装修形成的装修物,若是征得出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的,对装修物的处理有约定的从约定,没有约定又协商不成的,拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。
 
  2. 房屋租赁合同合法有效,因承租人违约导致租赁合同被解除,承租人对房屋进行装修及构成的装修物,若征得出租人同意或根据合同约定承租目的合理添置的,对装饰物的处理有约定的从约定,约定没有又协商不成,可对装修物进行评估,其装修物损失由出租人对承租人作适当的补偿。
 
  3. 房屋租赁合同合法有效,因双方违约导致租赁合同被解除的,承租人对房屋进行装修形成的装修物,若是征得出租人同意或根据合同约定承租目的合理添置的,对装饰物处理有约定的从约定,约定没有又协商不成的,可对装修物现价值评估,其装修物的损失按照双方违约责任大小来分担。
 
 
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