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在房地产并购项目中需要承担哪些法律风险
2018-10-26 10:10来源:http://www.jiekelawyer.com作者:admin 阅读量:
  任何企业并购,都是需要承担很多法律风险的,房地产并购同样也是,本章小编就重点给大家说说在房地产并购项目中需要承担哪些法律风险,并且如果采取相应的防范措施。
 
  一、关于交易主体的主要法律风险及必要应对措施
 
  房地产项目公司股权并购的交易对手是项目公司的股东,也就是股权交易的转让方,对于转让方我们要了解该转让方是名义股东还是实际股东,如果是名义股东必须要求其提供实际股东同意转让股权的书面证明。如果是有转让权的股东,必须搞清楚以下几个问题:一是该股东对项目公司的出资是否到位;二是该股东在项目公司中所占股权比例;三是该股东所持的公司股权是否设置了质押;四是该股东拟转让所持股权是否经其他股东过半数同意,以及其他股东是否放弃了优先购买权;五是对于个人股东还搞清楚其转让股权是否取得了其配偶的书面同意。
 
  二、关于项目公司的主要法律风险及必要应对措施
 
  (一)项目公司是否合法成立和存续。要通过核查该公司的工商档案资料,了解其设立、变更、存续、股权结构、注册资本到位等情况。
 
  (二)项目公司是否存在情节严重的重大行政违法情况。如果项目公司存在情节严重的重大违法情况,收购该项目公司的股权并成为该公司的控股股东后,将会导致收购方公司不能上市。
 
  (三)项目公司资产与负债情况。根据财务尽职调查结果,掌握其净资产情况;核查其是否存在欠交税款和行政规费(行政规费包含城市市政公用基础设施配套费、防空地下室易地建设费、白蚁防治费等)等情况。
 
  (四)项目公司是否存在重大诉讼、仲裁、对外担保及对外承诺(包含对政府的承诺和在广告中对购房人的重大承诺)等情况,尽可能搞清楚其或有负债和潜在债务情况。
 
  三、关于项目土地的主要法律风险及必要应对措施
 
  (一)了解项目土地是集体性质的土地,还是国有建设用地。
 
  (二)了解土地使用权证的真实性。要求由转让方带受让方到土地局去核查,可一并核查土地证上是否有他项权记载。
 
  (三)了解土地的取得方式,搞清楚是国有划拨用地,还是以出让方式取得的用地。如果是划拨用地,其转让必须依法获得有权机关的审批同意,且须依法办理土地使用权出让手续。
 
  (四)了解土地出让金、土地补偿费及其他有关税费(如契税等)是否支付到位。
 
  (五)了解土地的规划用途,搞清楚土地是住宅用地,还是商业用地。如果是综合性用地,要搞清楚商住比是多少。
 
  (六)了解土地使用权是否存在权利瑕疵,如是否设置抵押、是否被依法查封等。
 
  (七)了解土地是否存在闲置。如果存在闲置,要进一步搞清楚已经闲置了多长时间,是否已被政府立案查处。
 
  (八)了解项目土地是否存在其他可能导致土地被依法收回的情形,如公共利益的需要、规划的调整等。
 
  (九)了解是否存在土地权属和边界纠纷,包括相邻权纠纷。如果存在纠纷要评估这种纠纷解决的前景和对项目开发可能产生的影响。
 
  (十)要调查项目土地现场情况。了解是否已完成拆迁,土地是否已平整,各种市政管线是否已接到项目红线范围内(七通一平),是否已开始施工以及工程进度等情况。
 

 
  四、关于项目合规性的主要法律风险及必要应对措施
 
  (一)了解房地产开发项目是否已经通过立项审批、核准或备案。
 
  (二)了解项目是否已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工许可证等。
 
  (三)了解项目开发的产品是否符合土地出让合同中约定的规划条件。
 
  (四)如果项目是在建工程,必须了解项目的容积率、建筑密度、建筑高度等规划条件是否突破了土地使用权出让合同中的约定。
 
  (五)了解项目土地使用权出让合同或其他与政府签订的协议中对项目竣工时间的要求和不能按时竣工投入使用的法律后果,项目竣工时间是否有变更的余地等情况。
 
  五、股权转让款构成的法律风险及必要应对措施
 
  (一)明确股权转让款中是否包含项目公司的负债,即是否为承债式股权收购。如果是承债式股权收购,要进一步搞清楚承担哪些债务,具体数额是多少。
 
  (二)明确股权转让款中是否包含转让方对项目公司的债权,即是否为转让方的股权和债权合并式收购。如果是转让方的股权和债权合并式收购,则要进一步搞清楚要合并收购的债权的种类与数额。
 
  (三)明确股权转让款中是否包含项目公司欠交的税款和行政规费。
 
  (四)明确股权是平价转让,还是溢价转让。如果是溢价转让,溢价的幅度和数额是多少。
 
  (五)要求转让方在股权转让合同中明确承诺,除已向受让方披露的项目公司债务、诉讼、仲裁、对外担保及对外承诺外,项目公司不存在任何其他债务、诉讼、仲裁、对外担保及对外承诺。如果转让方向受让方隐瞒项目公司的债务、诉讼、仲裁、对外担保及对外承诺,因隐瞒事项所产生的一切责任与后果均由转让方承担。
 
  六、关于股权转让价款支付的法律风险防范
 
  通过分批支付控制股权转让价款支付的法律风险:
 
  (一)首付款在股权转让合同签订生效后的5日内打入转让方和受让方开设的共管账户;
 
  (二)股权转让工商变更登记完成后5日内支付第二笔股权转让款;
 
  (三)股权转让工商变更登记完成后一年内支付最后一笔股权转让款(即保留一定数额的尾款作为股权收购前项目公司或有负债和潜在负债的担保)。
 
  七、关于项目公司交接的法律风险防范
 
  实行股权转让款支付进度与项目公司交接挂钩。约定首付款进入共管账户后的5日内必须办理好项目公司的所有交接工作,包括公司印章(公章、财务章、合同章、法定代表人印章等)的移交、土地使用权证等公司证照的移交、公司所签订合同的移交(需要解除的合同应由转让方负责提前解除)、财务档案等公司档案材料的移交、项目公司管理权的移交、项目公司工作人员的交接(项目公司的原工作人员除受让方同意留用的以外,其余人员应由转让方负责提前解聘)等。
 
  八、外资股权转让的特殊风险
 
  项目公司外资股权转让必须报经商务主管部门批准。经商务主管部门批准后才能办理股权转让工商变更登记。
 
  九、国有股权转让的特殊风险
 
  (一)国有股权转让要由转让方按照企业章程和企业内部管理制度进行决策,形成书面决议。
 
  (二)国有股权转让一般要报经国资监管机构批准。其中,因股权转让致使国家不再拥有所出资企业控股权的,须由国资监管机构报本级人民政府批准。
 
  (三)国有股权转让事前要进行评估与审计。
 
  (四)国有股权转让一般要进场交易。
 
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