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罗湖最好的律师为您深度分析关于房地产并购融
2018-10-26 10:10来源:http://www.jiekelawyer.com作者:admin 阅读量:
  在之前的文章里面,小编给大家说过一些关于房地产企业融资的事情,本章,我们请到了罗湖最好的律师为您深度分析关于房地产并购融资政策,让您更加深刻的了解到更多知识内容。
 
  1月31日,一份标题为《上海银监局关于规范开展并购贷款业务的通知》(沪银监通[2018]4号)的内部文件流传在网络。随即,网络上有关该通知的解读“呼之欲出”,一些标题为“突发!房企变相融资彻底围堵”、“刚刚,房企融资最后漏洞终结”等文章相继流出。律师看了下这些网络解读文章,并研究了上海银监的通知全文,发现大多数网络解读文章与通知的深层次内容相去甚远,甚至片面化、扩大化和曲解通知旨意,大多数网络解读文章以博眼球为主。
 
  以下是律师对《上海银监局关于规范开展并购贷款业务的通知》解读:
 
  律师将通知的核心内容总结为“两个穿透”。第一个是“房地产并购贷款投向须穿透”,第二个“房地产并购贷款合规须穿透”,以下分别进行分析。
 
  一、房地产并购贷款投向须穿透
 
  (一)这里的穿透,是指房地产项目公司股权并购须穿透。如何穿透?房地产项目公司股权并购,尤其是以土地为主要资产的项目公司股权并购,实质是土地使用权转让,须穿透至主要资产!
 
  (二)因此,以土地为主要资产的项目公司股权并购,受该通知的管制程度非常深。换言之,如果房地产项目公司的主要资产不仅包括土地,还包括在建工程和长期股权投资等资产,则受该通知的管制程度一般。
 
  (三)穿透后,以土地为主要资产的房地产项目公司股权并购须遵守《城市房地产管理法》第三十九条的规定。第三十九条“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。”
 
  (四)注意,《城市房地产管理法》里适用25%转让规定的,是“以出让方式取得土地使用权”,而出让包括协议出让、招标出让、挂牌出让和拍卖出让四种。换言之,如果土地取得方式不属于招拍挂,例如深圳的城市更新项目,不适用25%转让的规定。
 
  (五)房地产“投资总额”是否包含土地出让金?不包括!根据《国土资源部关于进一步做好闲置土地处置工作的意见》(国土资发〔2008〕178号)第二条第四款,“总投资额”是指土地使用者直接投入用于土地开发的资金总额,不包括取得土地使用权的费用和向国家缴纳的相关税费。
 
罗湖最好的律师
 
  二、房地产并购贷款合规须穿透
 
  (一)房地产并购贷款的合规性如何穿透?这里的穿透,是指合规性问题须穿透至项目公司。主要包括四种情况:
 
  1、   项目公司“四证不全”;
 
  2、   项目公司未足额交付土地出让金;
 
  3、   变相置换土地出让金;
 
  4、   关联企业借助虚假并购套取贷款资金。
 
  (二)律师认为,“两个穿透”是一脉相承的,上海银监局出台的该通知,主要适用于通过招拍挂方式和协议转让方式取得土地使用权的项目。
 
  另外,这是上海银监局的监管政策,不是中国银监会的政策!在地域上仅对上海地区的商业银行等金融机构具有管制作用。
 
  虽然上海银监局具有风向标意义,但全国各地的房地产市场状况差异较大,适用于上海地区的房地产监管措施,并不能照搬到北京地区和深圳地区。全国房地产差异化管理的特征非常明显。
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