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房地产开发商按揭贷款需要承受哪些法律风险
2018-10-26 10:03来源:http://www.jiekelawyer.com作者:admin 阅读量:
  说到购房按揭,相信大家都已经非常熟悉了,因为现在选择购房的人绝大多数都是选择这种方式支付房款的,毕竟在城市里面,全款购买一栋房子价格还是不便宜的,但是大家一定不知道按揭购房需要承担什么样的风险,本章深圳罗湖律师事务所小编就给大家说说房地产开发商按揭贷款需要承受哪些法律风险。
 
  一、承担保证责任的风险
 
  根据大陆《担保法》,开发商为购房人提供的所谓一般或连带的保证担保(其中绝大部分,都属于连带保证),必然存在承担保证责任这样的风险。这里的保证责任,之所以会突出,是由于购房人没有根据合同约定按期偿还银行按揭贷款的行为导致的。一旦购房人犯下此种行为,银行根据法律是可以将开发商和购房人作为共同被告要求承担连带责任的。而购房人与开发商比起来,很明显开发商首先承担责任才是银行的首选。这样一来,开发商就会因此承担向银行偿还贷款本息及滞纳金。
 
  二、与之相关其他各种相应法律风险
 
  1.与银行有关的法律风险。
 
  (1)银行逾期放款或未按购房人要求放款。银行在放贷之前,应由购房人与开发商签订《商品房买卖合同》并缴纳首付款。而银行能否如期并按购房人要求的金额及年限提供剩余的按揭贷款,则需要经过银行的严格的资料审查及审批程序。由于资源掌握的不均衡性,银行极有可能不按期放贷。而在开发商与银行的按揭合作协议中基本没有关于银行逾期放款的违约责任,即便是有,可能也只是具有形式而无实质性内容。对于开发过程中最重要的“生命线”资金,一旦延迟放贷轻则影响开发周期,重则导致项目瘫痪乃至于“烂尾”。
 
  (2)银行因各种原因办理抵押登记延后。由于开发商为购房人提供的是阶段性的连带保证,只要购房人所购房屋办理完产权登记,就可以办理抵押登记了,开发商也就此脱离了连带保证责任。因为开发商的偿还能力无论从哪个角度,作为购房人来说都是无法相提并论的。所以即便是房产证下来后银行也不急着办理抵押登记,并以种种理由拖延。虽然可以依据合同或公平原则去追究银行的责任,但在实践中予以实现是具有相当难度的,基于与银行的特定关系,开发商是有苦说不出,到头来只能“自我承受和自我消化”。
 
  (3)银行的消极行使权利,导致开发商受损。如果在现实中出现了购房人延期付款的情形,按照贷款合同,银行是有权解除贷款合同的。但银行并不着急与购房人解约,而是根据银行与开发商的按揭合作协议,要求开发商承担还款保证责任,并直接从开发商的保证金账户中划转。开发商能做的也只是通过各种方式去要求购房人按期还款,从而转嫁了矛盾和风险,使开发商处于两难境地。
 
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  2.因购房人的行为而导致的法律风险。与银行相比,无论是资金实力、个人资信、既往合作、诚信程度等,购房人均不能与银行等量齐观,因此无论产生的风险种类或风险程度都是大于银行的。
 
  (1)购房人未按约定期限还款。由于开发商在抵押登记前承担的是连带保证责任,一旦购房人逾期还款,银行或者从开发商的账户中扣划保证金,或者提前收回贷款并要求开发商承担代偿义务。所以即使是开发商房屋建设与交付,但在此后的一段时间内,购房人能不能按时还款,成为开发商头上的一颗“定时炸弹”,随时会因为购房人的各种原因如经济危机、房屋质量等,导致开发商要为此先行承担责任。
 
  (2)购房人欺骗贷款行为。欺骗的行为具体表现在:提供虚假的法律文件资料、对提供的文件资料进行变造,以他人名义申请贷款等。现行的银行审查制度虽然形式上看似严格,但其多半还停留在形式审查阶段,加之诚信体系建设的缺失,一旦出现购房人提供虚假文件资料的情况出现,则银行首先拒绝放贷,其次要解除贷款协议,开发商可能要为此承担违约责任。
 
  (3)拖延办理产权证。由于购房人的原因,如欠交房款,未将有关办产权的税费及时交纳,或者其他原因在开发商具备办证条件后不积极办理,导致房产证办理一拖再拖,抵押登记无法进行,开发商的保证责任也无法及时解除,从而无形中延长了开发商的保证责任。
 
  (4)购房人因其他客观原因导致的风险。由于开发商销售的对象是不特定的社会群体,购房人随时都有可能出现有碍于及时还款的情况出现,如购房人死亡、经济危机或破产、丧失支付能力等等,出现这种情况,开发商就可能要承担代偿责任。
 
  3.开发商追偿权能否实现的风险。开发商在承担了代偿责任后,向购房人追偿时能否实现的风险。开发商在承担代偿责任后追偿能否实现,受以下条件的限制:
 
  (1)要求购房人继续履行合同的前提是购房人具备履行能力,但从按揭的角度看,按揭购房人已经在事实上不再具备这样的条件。(2)开发商解除合同,要求购房人返还房屋,并向购房人返还首付款。但在贷款的偿还上,涉及一个偿还主体问题,即是开发商直接将贷款偿还给银行还是由购房人还给银行,复杂的法律关系给开发商的善后处理造成极大的负担。
 
  3.有关法律政策的风险
 
  (1)《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》规定,被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋,人民法院可以进行预查封。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记。按照该规定,开发商在按揭保证期间,如果购房人所购开发商的房屋因其他原因被预查封,且又拖欠银行贷款的,开发商在承担保证责任后收回已被法院预查封的房屋可能性很小,开发商容易变成最后的受害者。
 
  (2)最高人民法院于2004年11月4日实施的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”该规定保护了购房人的基本生存利益,但如果开发商承担了保证责任,由于无法依法收回房屋,开发商因此需要承担的风险在所难免。
 
  当决定购房的那一刻其,最好是多了解这方面的法律知识,不论是选择全款购房还是按揭购房,都是需要承担一定的风险的,可以寻找深圳杰科律师事务所的专业律师寻求意见和建议。
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